Usucapião - Nova Modalidade Abandono do Lar

Acho que o que acontece comigo deve ser comum na vida de todos os estudantes de direito, principalmente no meio familiar e com os amigos, todo mundo quer fazer uma consulta, e nos abordam com milhares de perguntas querendo a todo custo uma solução para seus conflitos , como se você estivesse fazendo doutorado rss. Minha tia foi a inspiração para fazer esse post, ela tem uma casa e quer regularizar a documentação então começou o interrogatório... Conversa vai conversa vem descobri então que ela só poderá conseguir um título definitivo por meio de uma escritura de Usucapião....ela então arregalou os olhos e disse me explique direitinho como eu faço isso minha sobrinha? Eu adoro essa situação quando não tenho a resposta na hora corro pro meu bom amigo Vade Mecum♥

Usucapião é um termo originário do latim, e significa adquirir pelo uso...

O que é usucapião? É o modo de aquisição da propriedade de bem móvel ou imóvel por um determinado tempo de posse ininterrupta prolongada mansa, pacífica.  Ou seja, de um modo geral, aquele que possuir imóvel como seu .aqui vou abordar apenas a dúvida da titia que é imóvel, como terreno, lote, casa, apartamento ou uma propriedade rural. Para tornar-se o legítimo proprietário e assim poder registrar o bem em seu nome, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos no Código Civil brasileiro.

A seguir diferenças entre posse e propriedade, pois alguém pode estar na posse de um imóvel e não ser o proprietário dele, e sim, o detentor da posse, que não é o dono.

O Código Civil brasileiro trata da posse em seus artigos 1.196 a 1.224. O Artigo 1.196 define a posse da seguinte forma: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.

Por aí já se vê que o conceito de propriedade é mais amplo do que o de posse. O proprietário é aquele que tem o pleno domínio sobre o imóvel podendo dispor livremente dela quando quiser. Ao contrario que o possuidor (aquele que tem a posse) não tem esse poder. Ele é apenas o detentor da posse do imóvel, que pode ser temporária ou permanente. Será que consegui ser simples e clara?

Quais as principais exigências do Judiciário para dar entrada no processo de usucapião? 

Seja qual for a modalidade da usucapião (abaixo cito as principais modalidades), procure a prova da posse sem oposição poderá ser feita através de um título de compra, se houver (v.g., escritura de transmissão de direitos possessórios), fotografias que demonstrem a existência de benfeitorias, prova de pagamento de impostos, luz, água, contratos celebrados com terceiros, correspondência recebida com carimbo do Correio e, naturalmente testemunhas. Não poderá ter vinculado ao imóvel contrato de aluguel ou empréstimo da propriedade. A sentença do juiz vale como escritura, que poderá ser registrada no cartório de registro de imóveis competente.

Imóveis público não podem ser adquirido através do usucapião.

como determina a Lei no Art. 98 do CC. "São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem".

De acordo com a Constituição da República e o novo Código Civil de 2002, existem algumas modalidades distintas de usucapião, vou destacar aqui a mais recente, que é  usucapião especial urbana familiar, ela é usada em casos quando o cônjuge abandona o lar.

Meu ponto de vista:

Será que o Legislador criou uma solução ou um consolo para a família abandonada "injustamente"? Em muitos casos o abandono de lar não é mais um indicativo de culpa  na sociedade brasileira uma vez que fere a dignidade da pessoa humana! Penso eu, se uma das partes não demonstra interesse em continuar vivendo com a outra, o mesmo não deve ser penalizado na sua esfera patrimonial, uma vez que o seu direito de propriedade não pode ser afetado quando deixa de existir o objetivo de vida em comum entre o casal . Em fim  ainda vai ter muito pano pra manga, caberá ao Poder Judiciário ter muita cautela na na aplicação dessa lei e garantir sua plena efetividade. Segue um vídeo que eu achei bem interessante sobre o Usucapião familiar. 

Ainda sobre Usucapião familiar: Lei 12.424/2011, que tratou de aperfeiçoar o programa do governo federal ‘Minha Casa, Minha Vida’, também alterou o Código Civil ao instituir o novo artigo 1.240-A. "Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 

§ 2o No registro do título do direito previsto no caput, sendo o autor da ação judicialmente considerado hipos suficiente, sobre os emolumentos do registrador não incidirão e nem serão acrescidos a quaisquer títulos taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal de Justiça, bem como de associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação". 

Segue um resumo das modalidades mais conhecidas de usucapião.

Usucapião ordinário: Nesta modalidade, há a necessidade de justo título e boa-fé*, sendo que o prazo para que a pessoa tenha direito a ele é de dez anos. No entanto, é possível reduzir este período para cinco anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente e se os possuidores tiverem estabelecido sua moradia nele ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Lembrando que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar a sua posse a dos seus antecessores, desde que sejam contínuas, pacíficas, com justo título e de boa-fé para o usucapião ordinário.

Usucapião extraordinário: Independe de justo título e boa-fé. Entretanto, o prazo previsto pela lei é de 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos, quando o possuidor utilizar o imóvel para sua moradia ou tiver realizado nele obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião especial urbano: nesta modalidade, não há a necessidade de justo título, e a boa fé é presumida. Para ter direito, o possuidor não pode ter outro imóvel, urbano ou rural, e deve usar a propriedade em questão (de até 250 metros quadrados) para a moradia da família. O prazo é de 5 anos.

Usucapião especial rural: Também não há a necessidade de justo título, presume-se a boa-fé e o prazo é de 5 anos. Além disso, a pessoa não pode ter outro imóvel, urbano ou rural, deve produzir na terra e utilizá-la como moradia, sendo que a área não pode ser superior a 50 hectares.

Usucapião coletivo: Neste caso, estão incluídas áreas maiores de 250 metros quadrados, ocupadas pela população de baixa renda para sua moradia (sendo que não se pode determinar os terrenos ocupados por cada possuidor). O prazo é de 5 anos e os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano ou rural.

Fontes de pesquisa: http://arpen-sp.jusbrasil.com.br

                                  http://www.tvjustica.jus.br

                                  Vade Mecum 2010

Espero que tenham gostado do post! Não esqueçam que sou uma estudante de direito rss, pode ficar a vontade para postar dúvidas e comentários.

Corretor de imóveis! O que eles fazem exatamente?

Oi gente! Hoje vou escrever um pouco sobre os profissionais que realizam o sonho da casa própria, "Corretores de imóveis" como muitos já sabem eu faço parte dessa categoria, para quem não sabe estou as ordi!
Geralmente sou abordada com essas perguntas por amigas parentes e até mesmo clientes que compraram ou venderam seus imóveis comigo. Resolvi então comentar um pouco da minha experiência de sete anos.

Hoje, não existe um perfil que defina os profissionais dessa área. Temos mulheres e homens das mais variadas faixas etárias e classes sociais. O corretor de imóveis é o profissional que faz o intermédio entre o cliente e o imóvel. Ele ajuda o futuro comprador na difícil decisão de escolher o imóvel ideal. Aliado a isso, há ainda o processo de convencimento desenvolvido pelo corretor, pois o cliente precisa ser 'envolvido' pela proposta do imóvel. Por isso, ser comunicativo e habilidoso com as palavras, no universo dos corretores, é essencial para ter sucesso na profissão.

Como ser um corretor de imóveis?

Para ser corretor é preciso ter o nível médio completo, qualificação e uma credencial de profissional que é obtida através de cursos profissionalizantes. Para aqueles que querem cursos mais rápidos, podem optar por dois tipos: O curso de Gestão Imobiliária, com duração de dois anos e o Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) o mais comum, com duração de seis meses a um ano, ou tornar-se bacharel em Ciências Imobiliárias que possui duração de quatros anos e capacita o profissional para planejar, orientar e assessorar órgãos públicos e privados no segmento imobiliário.

Aqui no Rio de Janeiro a Univercidade Veiga de Almeida promove esse curso "veja aqui' coordenado pela Professora Advogada e Corretora Fátima Cristina Santoro Gerstenberger que para mim é uma das melhores e mais completas professora de Direito Civil em curso de Graduação e Pós–Graduação em Gestão e Direito Imobiliário, Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil.

Assim que concluir um desses cursos procurare o CRECI Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - RJ é o órgão que vai regulamentar a profissão, onde você deverá entrar com um procedimento para obter a sua carteira e respectivo número de inscrição profissional, desde o protocolo do requerimento até a solenidade de entrega da carteira profissional demora em torno de 30 a 90 dias. Detalhe ao se inscrever no curso do TTI você já pode fazer o pedido da sua carteira de estagiário que tem validade de 90 dias, com ela você pode fazer o estágio em Imobiliárias ou com profissionais autônomos inscritos regularmente no cadastro ativo do CRECI. O período de estágio será de 160 horas.Cuidado ao escolher o seu curso, procure confirmar a legalidade do mesmo, junto ao ministério da educação e se ele é aceito pelo CRECI. Lembrando que o CRECI cobrará uma anuidade para que você possa estar habilitado ao exercício da profissão, você também passará a ter um número que o identificará, sendo obrigatório a partir de então a utilizá-lo em todos os negócios e anúncios.

O corretor de imóveis que deseja desempenhar de forma competente suas funções tem que buscar conhecimentos de Direito Imobiliário, pois serão vivenciadas muitas situações envolvendo este assunto ao longo de seu trabalho. È interessante ter familiaridade em máquinas digitais para tirar fotos dos imóveis para incluí-las nos meios de divulgação da internete. Ter conhecimento de informática é fundamental para o corretor. 

Leia atentamente o artigo 723 do código Civil: “O Corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontâneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios. O "profissional" que não prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência responderá por perdas e danos.

Dicas para ter sucesso na provisão: 

Acima de qualquer coisa tem que gostar de vender e ter disponibilidade finais de semana, época em que grandes negócios são fechados.

Ler notícias relacionadas ao mercado imobiliário, classificados de imóveis em jornais e internet. Eu mesma realizei grandes negócios lendo classificados impressos e on-line, encontrando neles parcerias, obtendo referencias de preços e chegando novas opções. Funciona eu adoro essa forma de capitar!

Ter espírito de equipe sempre! Fofoquinhas nem pensar quem quer ganhar dinheiro não tem tempo para picuinhas, as amizades dentro e fora da profissão poderão lhe proporcionar grandes negócios.Ter uma boa capacidade de convencimento e muito controle emocional para dar segurança a seus clientes, você vai vender um produto que não é realizado sintomaticamente, os negócios envolvem um certo tempo, na maioria dos casos é uma compra para toda a vida, nada de descriminação achando que uns e outros não tem dinheiro..."Minha primeira venda foi um apartamento na Vieira Souto onde nenhum dos corretores que estavam de plantão queriam atender o cliente, por ele estar usando uma camisa manchada e um chinelo surrado. Resultado: vendi 3 apartamentos em Ipanema para esse cliente, sendo que o primeiro ele comprou no dia da visita a imobiliária. 

Atenda bem seus clientes seja profissional, ele pode não comprar com você agora más o retorno virá.

Estar sempre de boa aparência, de preferência com roupas mais próximas da formalidade, mulheres cuidado com roupas justas e maquiagens carregadas, sem contar o perfume forte aff, lembrando que 80% dos cliente serão casais e você não terá uma segunda chance de dar a boa e velha primeira impressão. Seja também acima de tudo um profissional de bom humor e respeitador.Atenda seu cliente com a maior brevidade possível nada de muito bla bla blá ele está querendo fazer um bom negócio e não procurando um grande amigo! Depois da venda concluída uff.. ai sim todos vão comemorar. 

Seu meio de transporte pode ser uma peça fundamental, tente ter um veiculo próprio, isto lhe facilitará no dia a dia, mas não desanime se não tiver, pois muitos corretores começaram sem veículos e depois das primeiras vendas conseguiram comprar uns rss... êpa comigo foi assim rss!

Na hora da visita tenha sempre em mãos fichas de visita que será assinada após o atendimento: Ela é um documento bem simples e importante, que assegurando o seu direito a comissão no caso de venda.

Cartão pessoal e uma máquina fotográfica. Contrato de autorização de venda com e sem exclusividade. Obs. com exclusividade estabelece que o imóvel tem autorização para ser vendido exclusivamente por você ou sua empresa, e terá endereço do imóvel, dados do proprietário que lhe servirá para assegurar seu vínculo com o cliente e lhe garantir o recebimento de comissão, variando conforme a tabela do CRECI de sua região.

A profissão de corretor de imóveis tem natureza autónoma, na maioria das imobiliárias não existe salário, toda a remuneração vem das comissões de venda, os valores variam para cada empresa.

Em fechamento de negócio o corretor deverá estar apto a realizar os trâmites documentais, elaborando contratos e acompanhando todo o processo para a escrituração junto aos cartórios, não se assuste caso não esteja apto para essa tarefa, enquanto você adquire segurança e capacidade procure trabalhar em imobiliárias onde a mesma cuida de toda parte burocrática, más esteja sempre alerta e presente acompanhando o passo a passo do processo, na hora da dúvida o cliente irá procurar por você que foi o responsável principal do negócio. E será ótimo ter a resposta na ponta da língua né?

Então o que você está esperando! Se você tem sangue de vendedor, sentiu finalidade com as informações ditas aqui está procurando por uma renda que te dê mais segurança entra em contato com o CRECI da sua região e se informe sobre os cursos, quem sabe essa é a oportunidade que você estava esperando!No site do COFECI você encontra Informações sobre os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, como endereço, telefone, email, site e dados dos respectivos Presidentes.

Espero que vocês tenham gostado da leitura fiz com muito carinho... pode postar suas duvidas e sugestões...Agora eu pergunto! Você Já precisou um dia de um corretor de imóveis? O que acha dessa profissão? 

Bjks!